Hợp đồng đặt cọc? Thủ tục công chứng ra sao?

Hợp đồng đặt cọc là gì?

Hợp đồng đặt cọc là một bản tài liệu chứng nhận một khoản tiền hoặc vật có giá trị như kim loại quý, đá quý, vàng… đã được bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc thường được dùng trong trường hợp mua bán, cho thuê đất đai, nhà ở, căn hộ, chung cư… 

Sau khi thời hạn đặt cọc kết thúc, phần tài sản đã đặt cọc sẽ được hoàn lại cho người đặt cọc hoặc trừ vào số tiền cần trả đối với bên nhận đặt cọc. Trường hợp một trong hai bên hủy hợp đồng đặt cọc thì phải có nghĩa vụ đền bù hoặc trả lại tài sản đặt cọc. 

Cụ thể, nếu bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng giao kết, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc hủy hợp đồng giao kết, thì phải hoàn lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền đền bù cho bên đặt cọc.

Nội dung hợp đồng đặt cọc thường gồm các thông tin sau:

• Thông tin cá nhân bên bán và bên mua
• Quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm của cả hai bên đối với hợp đồng, tài sản đặt cọc
• Tài sản đặt cọc có giá trị, thường là tiền mặt hoặc chuyển khoản
• Thời hạn đặt cọc
• Ghi rõ các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.
• Các khoản ràng buộc liên quan giữa các bên (nếu có).

Bản hợp đồng đặt cọc mẫu bạn có thể tham khảo

Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Nói một cách đơn giản hợp đồng đặt cọc được xem là một loại hợp đồng ban đầu trước khi đảm bảo một hợp đồng chính thức khác được thực hiện. Trên thực tế, mặc dù nhà nước không đưa ra quy định bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng để chắc chắn về tính pháp lý thì việc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ giúp giảm thiểu rủi ro nếu chẳng may xảy ra tranh chấp. Vì thế hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không tùy theo sự tin tưởng giữa đôi bên để tránh những phát sinh rắc rối về sau.

Hồ sơ công chứng gồm những gì?

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc (theo mẫu)
• Bản hợp đồng đặt cọc
• Bản sao CMND người đi công chứng
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nếu tài sản có giá trị lớn như đất đai, nhà ở,… Hoặc bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng được pháp luật quy định. Lưu ý, bạn cần đem theo bản gốc các giấy tờ trên để đối chiếu.

Thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc:

• Bước 1: Nộp hồ sơ

Các hồ sơ có liên quan đến hợp đồng đặt cọc sẽ được nộp tại Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng ở nơi bạn sinh sống trong giờ hành chính.

• Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ bạn nộp, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và phù hợp sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Nếu thiếu hồ sơ và cần bổ sung, bạn sẽ được hướng dẫn cách bổ sung. Còn đối với trường hợp hồ sơ không phù hợp với quy định pháp luật, công chứng viên sẽ từ chối và giải thích lý do.

• Bước 3: Ký chứng nhận

Bạn cần xuất trình bản gốc của các giấy tờ bắt buộc theo quy định. Lúc này công chứng viên sẽ đối chiếu, ký vào từng trang của hồ sơ và chuyển tới bộ phận thu phí.

• Bước 4: Nhận kết quả công chứng

Cuối cùng, bạn cần thanh toán các khoản phí, thù lao công chứng theo quy định nhà nước cho bộ phận thu phí của Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng. Đồng thời nhận lại hồ sơ hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.

Khi nào thì hợp đồng đặt cọc mất hiệu lực?

• Người tham gia hợp đồng đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự, hoặc chưa đủ năng lực hành vi dân sự như người bệnh liên quan đến thần kinh, trẻ em vị thành niên…
• Bên tham gia ký hợp đồng đặt cọc bị cưỡng ép, lừa dối…
• Tài sản được đặt cọc nằm trong danh sách bị nhà nước cấm lưu thông mua bán hoặc nội dung giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội
• Giao dịch đặt cọc chỉ được thỏa thuận bằng miệng, không thông qua văn bản nào.

Tham khảo thêm:

• Nhà HXH là gì? Đặc điểm nổi bật của nhà HXH mới nhất

• Đất ở nông thôn là gì? Những quy định về đất nông thôn

Hợp đồng đặt cọc nhà đất viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Hiện nay ngoài hợp đồng được đánh máy thường thấy, thì vẫn có nhiều trường hợp sử dụng hợp đồng viết tay. Điều này thường chỉ xảy ra giữa những người có quen biết nhau trước đó và tin tưởng lẫn nhau. Hiện nay Nhà nước cũng có những quy định để hợp pháp hóa các giao dịch này nhưng có sự nới lỏng hơn. 

Hợp đồng bằng viết tay thật sự có giá trị pháp lý kể từ các mốc thời gian dưới đây: 

• Việc mua bán đất của người dân được hợp thức hóa trước ngày 01/7/2004 vào năm 2007.
• Việc mua bán đất của người dân được hợp thức hóa trước ngày 03/3/2017 vào năm 2014.
• Ngoài ra trước ngày 01/7/2014 việc mau bán đất bằng hợp đồng giấy viết tay cũng được nhà nước thông qua.

Một số lưu ý khi mua bán nhà đất có hợp đồng đặt cọc viết tay

• Xác định, chứng thực các thông tin và nhà đất thật kỹ càng chẳng hạn như nguồn gốc hay thời điểm sử dụng đất.
• Xem xét Nhà đất đó đã sở hữu những giấy tờ cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hay chưa? Cụ thể: Một số giấy tờ cần thiết mà bạn nên biết như sau:

• Giấy tờ về Quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền được tạo từ trước thời gian ngày 18 tháng 12 năm 1980.

• Tìm hiểu xem nhà đất đó đã thuộc trường hợp được chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thành loại đất thổ cư hay chưa? Cũng như vấn đề diện tích ít nhất được tách thửa, đồng thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo những quy định, luật lệ khác nhau theo mỗi tỉnh, thành phố ra sao?
• Xác định xem nhà đất có nằm trong kê biên đấu giá hay thế chấp với mục đích thực hiện nghĩa vụ dân sự khác hay không? Hay đất đó có bị tranh chấp hay không?
• Tìm hiểu thông tin nhà đất có thuộc toàn quyền của người bán không?
• Khi soạn hợp đồng mua bán nhà đất cần phải có người đứng ra làm chứng và cụ thể, rõ ràng nhất là về quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua.  
• Nếu giấy tờ mua bán đất được viết tay, mà trong trường hợp người bán đã hoàn tất thủ tục để được chứng thực, chấp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trong thời gian chờ đợi kết quả, lúc này bên người mua phải thương lượng với bên bán về vấn đề sau khi có sổ đỏ có thể đảm bảo thủ tục chuyển nhượng được diễn ra. 

Hợp đồng mẫu đặt cọc mua bán nhà đất viết tay:

Bên A ( bên đặt cọc):

• Họ tên bên A
• Năm sinh bên A
• Số CMND, ngày cấp bên A
• Hộ khẩu thường trú bên A

Bên B ( bên nhận đặt cọc)

• Họ tên bên B
• Năm sinh bên B
• Số CMND, ngày cấp bên B
• Hộ khẩu thường trú bên B

Những điều khoản cần có trong hợp đồng sau khi 2 bên đã thống nhất thỏa thuận:

• Số tiền đặt cọc mà bên A phải giao cho bên B. Khi 2 bên làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán Nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền, số tiền này sau khi bán sẽ được trừ thẳng vào số tiền mua nhà đất.
• Lý do đặt cọc.
• Thời hạn đặt cọc.
• Hợp đồng sẽ được làm thành 2 bản chính giống nhau và giao cho mỗi bên giữ 1 bản.
• Chữ ký của cả 2 bên.

Các loại hợp đồng đặt cọc cho căn hộ chung cư 

Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư được phân thành nhiều loại khác nhau như loại đã bàn giao, loại đang trong giai đoạn thi công, loại đã thi công xong móng. Mỗi loại hợp đồng sẽ cần các thông tin cơ bản khác nhau. Vì thế anh chị cần lưu ý để làm hợp đồng với nội dung và số tiền đặt cọc cho phù hợp. Cụ thể:

Hợp đồng đặt cọc cho căn hộ chung cư đã bàn giao:

Các thông tin cần tìm hiểu trước khi ký hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư đã bàn giao:

• Căn hộ chung cư bạn muốn mua đã có sổ hồng, giấy tờ đầy đủ theo quy định pháp luật chưa.
• Chính sách quản lý, duy trì, bảo dưỡng tòa nhà (phí thang máy, bảo vệ an ninh…) sẽ gồm những công tác nào, thời gian, mức phí cần đóng hằng năm?
• Kiểm tra các thông tin liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm, an ninh, khu vực để xe không,…

Các thông tin cần có trong bản hợp đồng đặt cọc mua chung cư đã bàn giao:

• Thông tin cá nhân cụ thể của bên mua và bên bán
• Tổng diện tích căn hộ
• Tổng giá trị căn hộ
• Số tiền đặt cọc
• Ngày bổ sung tiền cọc, thời gian cam kết đóng tiền
• Mức phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế 
• Chữ ký xác nhận của hai bên.

Hợp đồng đặt cọc cho căn hộ chung cư đang trong giai đoạn thi công:

Các thông tin cần xem xét trước khi ký hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư đang trong giai đoạn thi công:

• Vị trí căn hộ, hướng căn hộ, khả năng cách âm
• Tìm hiểu ban công, hành lang có thuộc quyền sở hữu cá nhân không
• Tiến độ thi công của căn hộ, chung cư, thời gian cam kết bàn giao, mức bồi thường trong trường hợp chủ đầu tư giao nhà chậm, phí phạt người mua thanh toán chậm áp dụng thế nào…
• Hình thức xử lý đối với các thiết kế thi công không đúng như hợp đồng cam kết trước đó. Yêu cầu xem bản phụ lục hợp đồng, các chi tiết thiết kế, thi công…

Một số nội dung cần có trong bản hợp đồng đặt cọc mua chung cư đang ở giai đoạn thi công:

• Thông tin cá nhân của bên mua và bên bán
• Thông tin chủ đầu tư
• Diện tích căn hộ, giá trị căn hộ
• Số tiền đặt cọc
• Ngày đóng tiền cọc tiếp theo
• Phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế 
• Chữ ký của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối.

Hợp đồng đặt cọc cho căn hộ chung cư chưa xong móng:

Nhìn chung, loại hình căn hộ chung cư chưa xong móng sẽ có giá bán khá hời so với hai loại hình chung cư ở trên. Vì thế các dự án này cũng thường được người mua ưu tiên đặt cọc giữ chỗ ngay từ khi chưa mở bán. Hình thức đầu tư này có thể khiến bạn gặp nhiều rủi ro tuy nhiên đây là kênh kiếm lời tuyệt vời đối với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc người muốn mua nhà giá rẻ.

Theo chúng tôi, để giảm thiểu rủi ro ở mức thấp nhất, bạn nên kiểm tra rõ tính pháp lý của dự án, nắm được các thông tin về chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, thời gian cam kết bàn giao cụ thể cho khách hàng….