Chắc hẳn nhiều anh chị khi tìm mua căn hộ tại dự án nào đó sẽ nghe thấy thuật ngữ “mật độ xây dựng”. Vậy mật độ xây dựng là gì và có vai trò ra sao, có quan trọng không và tại sao anh chị phải quan tâm. Những phân tích và chia sẻ dưới đây của Nhà đất Mono sẽ giúp anh chị nắm rõ hơn.

Mục lục bài viết

1 Mật độ xây dựng là gì?
- 1.1 Cách tính mật độ xây dựng
2 Quy định về mật độ xây dựng của Pháp Luật
- 2.1 Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép
- 2.2 Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)
3 Lời kết

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng có thể hiểu đơn giản là tỷ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng trong một dự án nào đó. Mật độ xây dựng thường áp dụng cho các dự án đối với các căn hộ, các công trình như trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… trên tổng thể diện tích của dự án. Tuy nhiên trong tổng diện tích này, mật độ xây dựng sẽ không gồm các công trình như bể bơi, tiểu cảnh, sân vườn, công viên,…

Quy định về mật độ xây dựng được ghi rõ tại điều 1.2, khoản 14 “mật độ xây dựng” như sau:

mat do xay dung la gi nhung dieu can biet ve mat do xay dung 1 — Quy định về mật độ xây dựng được ghi rõ tại điều 1.2, khoản 14

“14) Mật độ xây dựng:

a) Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…).
b) Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).”

Bạn có thể hiểu mật độ xây dựng là những vấn đề trên đây và có thể nắm rõ để biết mật độ xây dựng theo quy định của Pháp Luật.

Cách tính mật độ xây dựng

Để tính được mật độ xây dựng bạn có thể căn cứ theo công thức sau đây:

% Mật độ xây dựng của dự án = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) : Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

Diện tích chiếm đất của công trình được tính theo hình chiếu bằng của công trình nhưng không tính nhà phố hay nhà liền kề có sân vườn.
Diện tích chiếm đất sẽ không có như quy định trên về mật độ xây dựng.

Tham khảo thêm dự án BĐS HOT:

Vinhomes Central Park và những điểm nhấn mang tính đỉnh cao
Dự án Eco Green Saigon – Đẳng cấp từ cuộc sống xanh thiên nhiên

Quy định về mật độ xây dựng của Pháp Luật

Bạn cần nắm rõ các quy định về mật độ xây dựng theo Pháp Luật. Các chủ đầu tư cần căn cứ vào đó, đồng thời càng để mật độ thấp hơn so với quy định sẽ càng tốt. Cụ thể:

Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép

Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép được quy định tại Chương 2 “Quy hoạch không gian” của Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về mật độ thiết kế đô thị tại “2.8.6. Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép”

mat do xay dung la gi nhung dieu can biet ve mat do xay dung 2 — Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép

Bảng 2.6: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…)

Diện tích lô đất (m²/căn nhà)	≤50	75	100	200	300	500	≥1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	80	70	60	50	40

Bảng 2.7a: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	≤3.000m²	10.000m²	18.000m²	≥35.000m²
≤16	75	65	63	60
19	75	60	58	55
22	75	57	55	52
25	75	53	51	48
28	75	50	48	45
31	75	48	46	43
34	75	46	44	41
37	75	44	42	39
40	75	43	41	38
43	75	42	40	37
46	75	41	39	36
>46	75	40	38	35

Bảng 2.7b: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	3.000m²	10.000m²	18.000m²	≥35.000m²
≤16	80	70	68	65
19	80	65	63	60
22	80	62	60	57
25	80	58	56	53
28	80	55	53	50
31	80	53	51	48
34	80	51	49	46
37	80	49	47	44
40	80	48	46	43
43	80	47	45	42
46	80	46	44	41
>46	80	45	43	40

Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)

Ngoài ra mật độ xây dựng gộp được quy định tại “2.8.7. Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)” của Quyết định này như sau:

mat do xay dung la gi nhung dieu can biet ve mat do xay dung 3 — Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)

“- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.

– Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.

– Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu công viên công cộng là 5%.

– Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu công viên chuyên đề là 25%.

– Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.”

Tham khảo thêm: