Theo quy định tại luật kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày sau khi bàn giao căn hộ chung cư, phía chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục để cơ quan thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua.
Mục lục bài viết
Chung cư chưa có sổ hồng có được chuyển nhượng không?
Trước hết bạn cần phải biết với loại chung cư chưa có sổ hồng thì có được sang tên hay không. Theo quy định của Pháp Luật tại điều 118, Luật nhà ở 2014 có ghi rõ về quy định chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 118, Luật nhà ở 2014
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;”
Theo quy định này, những căn hộ chung cư chưa có sổ hồng hoàn toàn có thể thực hiện sang tên, chuyển nhượng lại.
Mua chung cư chưa được cấp sổ có rủi ro không?
Việc giao dịch mua bán tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư hay bất kỳ giao dịch mua bán nào khác đều có những rủi ro nhất định. Với giao dịch mua bán nhà chung cư chưa được cấp sổ, bạn cần lưu ý trường hợp có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, như sau.
Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.
Về mặt lý thuyết, loại hợp đồng kể trên sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán tuy nhiên vẫn tồn tại một số rủi ro khi mua bán bất động sản mà chưa có sổ hồng.
Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở.
Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền.
Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết.
Nếu mua căn hộ đã bàn giao chưa có sổ hồng chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, chủ cũ có thể không ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm đòi tăng giá khi có biến động giá đất và nhà ở.
Quy định chuyển nhượng nhà ở chung cư chưa có sổ hồng
Vì nhà chung cư chưa có sổ hồng được hiểu là loại đang xây dựng, hình thành và chưa bàn giao nên quy định sang tên được căn cứ theo điều 59 tại Luật Kinh Doanh bất động sản 2014. Cụ thể:
“Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Như vậy quy định này được áp dụng với những người không có nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư có quyền thực hiện sang tên, chuyển nhượng cho người khác.
Thủ tục sang tên chung cư chưa có sổ hồng như thế nào?
Để thực hiện thủ tục sang tên chung cư chưa có sổ hồng, cần đảm bảo đầy đủ trình tự, hồ sơ. Bạn có thể tham khảo thông tin Trần Văn Toàn BDS chia sẻ dưới đây để thực hiện theo.
Hồ sơ chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng
Đối với chung cư chưa có sổ hồng bạn có thể lưu ý đến những vấn đề sau về hồ sơ khi chuyển nhượng:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư
- Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư dự án nhà chung cư trong trường hợp đã bàn giao nhà
- Bản chính giấy tờ xác nhận dự án của chủ đầu tư về căn hộ sang tên chuyển nhượng được cấp sổ hồng.
- Nếu trường hợp bên chuyển nhượng đã kết hôn cần có giấy chứng nhận kết hôn. Nếu còn độc thân cần xin giấy chứng nhận độc thân. Cả 2 loại giấy này đều là bản gốc.
- Bản gốc CMND/ hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân của cả 2 bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng.
Trình tự thủ tục sang tên nhà chung cư chưa có sổ hồng
Để thực hiện đầy đủ thủ tục sang tên chung cư chưa có sổ hồng bạn sẽ cần phải chú ý đến những bước sau:
- Bước 1: Hai bên thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, sau đó thực hiện công chứng hợp đồng. Có kèm theo cả hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với bên chuyển nhượng.
- Bước 2: Bên chuyển nhượng cần nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng của hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cho cơ quan thuế để thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân.
- Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng bao gồm cả biên lai của thuế thu nhập cá nhân, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ dự án của chủ đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ này cần được chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
- Bước 4: Sau khi chủ đầu tư dự án của căn hộ đó xác nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện những thủ tục để được cấp sổ hồng.
- Bước 5: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Bạn có thể tham khảo thủ tục sang tên chung cư chưa có sổ hồng đơn giản và không hề khó khăn mà Nhà Đất Mono đã chia sẻ trên đây. Hy vọng với những bước đó bạn sẽ thực hiện chuyển nhượng thành công.
